Réindustrialisation des territoires : comment accéder au foncier ?

Foncier industriel : où trouver les terrains ?

Rappelons que la loi ZAN, Zéro Artificialisation Nette des sols, fixe un cadre sur l’utilisation du foncier à destination des activités économiques – entre autres – et remet ainsi en cause le modèle de développement économique de ces dernières décennies.

De 25 000 à 30 000 Ha seraient nécessaires d’ici 2035 pour atteindre nos objectifs de réindustrialisation. Les principaux leviers ? Privilégier la densification de l’existant en installant plus d’activités économiques sur des surfaces déjà artificialisées ou en améliorant le ratio foncier bâti / foncier nu d’une part, revaloriser des friches (selon l’INSEE : terrain de plus de 2000m2 abandonné depuis plus de 2 ans) d’autre part.

Ainsi, seuls 6000 Ha de nouveaux fonciers resteraient à artificialiser. Une ambition réaliste, l’application de la loi ZAN n’étant ni immédiate ni stricte (des conditions de compensation subsistent).

Reconvertir les friches et recenser les fonciers à densifier

Cela implique une action volontariste de la part de l’État pour faciliter la reconversion des friches (subventions par l’intermédiaire du “fond friche” ou “fond vert”, allègement du risque financier de dépollution…) mais aussi de la part des collectivités qui doivent recenser tous les fonciers publics et privés devant être densifiés. Et, en particulier, mobiliser les propriétaires privés : une épine dans le pied des intercommunalités. Comment prendre contact avec les propriétaires ? Comment les convaincre de changer leur projet à destination de l’industrie et de garder le territoire dans la boucle ? Et surtout, comment maintenir cet effort dans la durée sans avoir la maîtrise du foncier ?

Des sociétés foncières au service des collectivités

Pour lever les freins, de nouvelles sociétés foncières se créent chaque mois dans nos territoires. Objectif ? Permettre aux collectivités d’acquérir des terrains et ainsi de maîtriser l’utilisation du foncier à des fins industrielles. Par exemple, le Pays de Nemours en Seine et Marne a récemment créé sa foncière avec Aménagement 77 et la Caisse des Dépôts.

De son côté, l’État, par l’intermédiaire de la Banque des territoires, a sorti une nouvelle plateforme de recherche de foncier : France Foncier +, démocratisant la recherche de terrain pour tout industriel ou investisseur. Les baux à construction (NDLA : bail de location longue durée, par lequel l’industriel est propriétaire du bâti et la collectivité du terrain) ont le vent en poupe, offrant une alternative à la vente de terrains constructibles et constituant un nouveau levier de négociation avec les porteurs de projet. Enfin, le territoire de Rochefort Océan envisage d’évoquer le sujet de la libération de foncier dès les premières discussions avec un nouveau porteur de projet, afin d’anticiper un futur départ et donc la création d’une future friche. Une bonne pratique à généraliser ; car la solution au foncier industriel s’inscrit sur le temps long.

Comment réduire les délais d’implantation d’usines ?

A la question de la disponibilité foncière s’ajoute celle des délais. Dans le rapport du Député Guillaume Kasbarian publié en 2022, aujourd’hui Ministre de la fonction publique, les délais moyens d’implantation en France étaient estimés à 17 mois.

Dans ce contexte, l’État a dévoilé en avril dernier 55 nouveaux sites clés en main qui promettent des délais d’implantation réduits par la réalisation anticipée de procédures administratives.

En réalité, une solution de moyen terme, car la grande majorité des sites clés en main ne seront disponibles qu’à horizon 2027 voire 2030. Ils visent également à changer l’image de la France vis-à-vis de porteurs industriels étrangers.

Méthode et gestion de projet stratégiques

A plus court terme, nous pouvons néanmoins agir. Grâce à un effort de parallélisation des procédures administratives (loi Industrie Verte, promulguée en 2023 et opérationnelle depuis le début de cette année), l’action des nouveaux sous-préfets à l’implantation et une valorisation des projets industriels par l’État, ces délais sont aujourd’hui réduits à 13 mois selon le baromètre industriel de la Direction Générale des Entreprises.

Mais là encore, la méthode et la gestion de projet appliquées par les collectivités et les industriels sont primordiaux. En Hauts de France, l’agence de développement économique Nord France Invest parvient à réduire les délais d’implantation de nombreux mois et à concurrencer les délais records de la Belgique. Comment ? En assurant un échange nourri entre l’ensemble des collectivités, agences de développement économiques locales, services déconcentrés de l’État et Bercy.

Une loi de simplification favorable au foncier industriel

La récente loi de Simplification a aligné une nouvelle fois les planètes en faveur de la réindustrialisation en “sortant” les projets industriels de la loi ZAN. Plus précisément, le foncier qui leur est alloué ne sera plus décompté dans les quotas d’artificialisation des territoires. L’État, qui dispose lui aussi d’un quota d’artificialisation, les prendra à son compte. Il ne faut pas pour autant relâcher l’effort de verticalisation et de densification du foncier industriel qui a été initié depuis deux ans.

De même, ils ne seront plus soumis à la Commission Nationale du Débat Public qui représentait également des délais significatifs pour tout projet de plus de 300 à 600 millions d’euros. En effet, les procédures d’enquête publique évoluent pour être mises en conformité avec les normes européennes et s’appliquent, quant à elles, à tous les projets industriels. Avec des délais réduits et maîtrisés.

Cela signifie-t-il pour autant que l’industrie déroge à toutes les règles ? Non. L’implantation industrielle s’appuie désormais de moins en moins sur des lois et de plus en plus sur des méthodes et des stratégies. C’est une bonne chose, à deux conditions : professionnaliser dans la durée nos outils fonciers et financiers en faveur de l’industrie, et agir pour la convergence progressive des méthodes de travail des industriels, des collectivités et des services de l’État. Changer les postures des industriels, transformer pas à pas la fonction publique, amener de l’intelligence collective et économique dans chaque projet : ici se trouve la clé de notre réindustrialisation.

Virginie Saks, Cofondatrice et Associée de Compagnum

www.compagnum.com